RÓŻNICE W OPODATKOWANIU NAJMU KRÓTKO- I DŁUGOTERMINOWEGO

Rynek najmu nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przechodzi dynamiczne zmiany. Popularność najmu krótkoterminowego – wspieranego przez rozwój platform rezerwacyjnych takich jak Airbnb czy Booking.com – powoduje, że coraz więcej właścicieli mieszkań staje przed pytaniem: jak prawidłowo rozliczyć podatek od osiąganych przychodów?

Kluczowe znaczenie ma prawidłowa kwalifikacja źródła przychodu – czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy z działalnością gospodarczą. Równie istotne jest rozróżnienie między najmem a świadczeniem usług zakwaterowania.

Najem krótkoterminowy a najem długoterminowy – podstawowe definicje

W polskim prawie brak jest ustawowej definicji „najmu krótkoterminowego”. W praktyce przyjęto, że:

• najem długoterminowy obejmuje umowy zawierane na miesiące lub lata,
• najem krótkoterminowy to wynajem na doby, tygodnie lub maksymalnie do miesiąca.

To pozornie techniczne rozróżnienie ma poważne konsekwencje podatkowe – decyduje bowiem o tym, czy przychód należy rozliczać jak najem prywatny, działalność gospodarczą, czy też usługi zakwaterowania (objęte VAT).

Uchwała NSA – przełom w kwalifikacji przychodów z najmu

Do 2021 roku w praktyce organów podatkowych istniała tendencja do kwalifikowania większej skali najmu jako działalności gospodarczej. Sytuację zmieniła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21).

NSA stwierdził, że:

„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz podobnych umów stanowią co do zasady odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Dopiero w sytuacji, gdy podatnik formalnie włączy nieruchomość do majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, przychody mogą być kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej.”

Najważniejsze wnioski z uchwały:

• sama skala najmu (np. posiadanie 10–20 mieszkań) nie przesądza o działalności gospodarczej,
• decydujące znaczenie ma wola podatnika, a nie ocena organu podatkowego,
• podatnik może zarządzać nawet dużym portfelem nieruchomości w ramach majątku osobistego – unikając m.in. obowiązku opłacania składek ZUS i ubezpieczenia zdrowotnego.

Uchwała ta ujednoliciła orzecznictwo i praktykę podatkową, a jednocześnie dała inwestorom znacznie większą elastyczność w wyborze optymalnej formy rozliczeń.

Najem czy usługi zakwaterowania?

W przypadku najmu krótkoterminowego kluczowe jest rozróżnienie pomiędzy:

• umową najmu – gdy właściciel oddaje lokal do używania,
• usługami zakwaterowania (PKWiU 55) – gdy w pakiecie znajdują się dodatkowe świadczenia (sprzątanie, wymiana pościeli, śniadania, obsługa gości).

Pierwsza kategoria pozwala na opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (w ramach najmu prywatnego). Druga – traktowana jest jak działalność usługowa i podlega również regulacjom VAT.

Opodatkowanie PIT

Najem długoterminowy (prywatny)

Od 1 stycznia 2023 r. obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych:

• 8,5% – od przychodów do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% – od nadwyżki.

Nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów.

Najem krótkoterminowy

• Najem prywatny – rozliczany tak jak najem długoterminowy (ryczałt 8,5% / 12,5%).
• Działalność gospodarcza – do wyboru trzy formy:
  • skala podatkowa: 12% i 32%,
  • podatek liniowy: 19%,
  • ryczałt: 8,5% / 12,5%.

Ważne:

• Od 2023 r. zniesiono możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych – co znacząco obniżyło atrakcyjność rozliczania najmu w działalności gospodarczej.
• Prowadzenie działalności oznacza konieczność płacenia składek ZUS, co przy mniejszych przychodach często przewyższa potencjalne korzyści podatkowe.

Podatek VAT

• Najem lokali na cele mieszkaniowe – zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).
• Najem krótkoterminowy / zakwaterowanie:
  • zwolnienie podmiotowe do 200 000 zł (od 2026 r. – 240 000 zł),
  • stawka 8% – dla usług zakwaterowania,
  • stawka 23% – gdy wynajem ma charakter komercyjny (np. podnajem na rzecz firmy).

Rejestracja jako czynny podatnik VAT daje możliwość odliczania VAT od wydatków związanych z najmem (media, remonty, wyposażenie, prowizje platform).

Nowe obowiązki – dyrektywa DAC7

Od 2025 r. operatorzy platform rezerwacyjnych (m.in. Airbnb, Booking.com) są zobowiązani do raportowania danych o transakcjach do organów podatkowych. W praktyce oznacza to, że przychody z najmu krótkoterminowego są całkowicie transparentne – unikanie rozliczeń podatkowych staje się niemożliwe.

Podsumowanie

• Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) jednoznacznie przesądziła, że najem jest odrębnym źródłem przychodów – a nie działalnością gospodarczą, chyba że podatnik sam zdecyduje inaczej.
• Najem długoterminowy – prosty, zawsze ryczałt, brak odliczania kosztów.
• Najem krótkoterminowy – daje więcej możliwości, ale też wiąże się z ryzykiem VAT i obowiązkami ZUS.
• Działalność gospodarcza – opłacalna głównie dla inwestorów ponoszących duże koszty związane z obsługą najmu.
• Platformy cyfrowe – wprowadziły pełną kontrolę fiskusa nad rynkiem.

Wybór formy opodatkowania powinien być poprzedzony dokładną analizą – uwzględniającą wysokość przychodów, koszty, plany inwestycyjne oraz sytuację osobistą podatnika.