PRZYCHODY Z NAJMU PRYWATNEGO A LIMIT ZWOLNIENIA Z VAT DLA PRZEDSIĘBIORCY I JEGO MAŁŻONKI

Najem jako działalność gospodarcza w świetle ustawy o VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, niezależnie od celu czy rezultatu tej działalności.
W art. 15 ust. 2 wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wynajmowanie nieruchomości (poza przypadkami sporadycznymi) stanowi zatem działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.

Nie oznacza to jednak, że każdy wynajmujący musi być czynnym podatnikiem VAT. Decydujące znaczenie ma charakter nieruchomości (mieszkalny lub użytkowy) oraz cel jej wynajmu.

Zwolnienie z VAT dla najmu mieszkań

Usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) są zwolnione z VAT, niezależnie od wysokości osiąganego przychodu.
Zwolnienie to dotyczy zarówno wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą, jak i osób osiągających przychody z tzw. najem prywatny.

Najem nieruchomości użytkowych – limit obrotu

W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych zwolnienie przedmiotowe nie obowiązuje. Możliwe jest jedynie zwolnienie podmiotowe, uzależnione od wysokości uzyskanych obrotów.
W każdym przypadku – także przy najmie prywatnym – uzyskany obrót należy uwzględniać przy ustalaniu limitu 200 000 zł, który uprawnia podatnika do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Nowy limit zwolnienia z VAT od 2026 roku – 240 000 zł

Na mocy ustawy z 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o VAT (Dz.U. poz. 896), od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT zostanie podwyższony z 200 000 zł do 240 000 zł.

Przepisy przejściowe

Z nowego limitu skorzystają również podatnicy, których sprzedaż w 2025 r.:

• przekroczyła 200 000 zł,
• ale nie przekroczyła 240 000 zł.

Dotyczy to zarówno przedsiębiorców mających siedzibę w Polsce, jak i podatników z innych państw członkowskich UE (art. 113a ustawy o VAT).
Nowe przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2026 r.

Jak obliczać limit 200 000 zł przy najmie?

Zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, przedsiębiorcy, których roczny obrót nie przekracza 200 000 zł, mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego.
Do tego limitu nie wlicza się czynności zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 – z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami.

Oznacza to, że obrót z najmu, nawet jeśli jest zwolniony z VAT (np. najem mieszkania na cele mieszkaniowe), należy uwzględnić przy ustalaniu limitu 200 000 zł.

Najem a działalność gospodarcza – łączny limit

Jeśli przedsiębiorca jednoosobowy prowadzi działalność gospodarczą i jednocześnie uzyskuje przychody z najmu, do limitu zwolnienia z VAT należy wliczyć łączny obrót z obu źródeł.

W przypadku przekroczenia limitu konieczne jest:

• złożenie zgłoszenia VAT-R,
• opodatkowanie czynności, które nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego.

Uwaga: Zwolnienie traci moc od czynności, którą przekroczono limit.

Przykład

Pan Tomasz prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w branży IT i korzysta ze zwolnienia z VAT.
Od stycznia do czerwca uzyskał:

• 115 000 zł z działalności gospodarczej,
• 12 000 zł z prywatnego najmu mieszkania.

Łączny obrót: 127 000 zł.
W lipcu zrealizował usługę informatyczną o wartości 85 000 zł, przez co przekroczył limit 200 000 zł.
W rezultacie cała ta transakcja podlega opodatkowaniu VAT.
Gdyby Pan Tomasz nie wynajmował mieszkania, mógłby nadal korzystać ze zwolnienia.

Limit VAT a małżeństwo i współwłasność nieruchomości

Jeżeli wynajmujący pozostaje w związku małżeńskim, warto rozważyć, który z małżonków zostanie wskazany jako strona umowy najmu.
Każdemu z małżonków przysługuje bowiem odrębny limit 200 000 zł.
Rozdzielenie źródeł przychodu może w praktyce pozwolić uniknąć obowiązku rejestracji do VAT.

Interpretacja KIS: każdy z małżonków ma własny limit

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.244.2025.5.MGO):

„W odniesieniu do nieruchomości należącej do majątku wspólnego małżonków, oddanej w odpłatny najem, każdy z małżonków posiada status odrębnego podatnika VAT. Tym samym limit zwolnienia z VAT w wysokości 200 000 zł liczy się osobno dla każdego z nich, o ile nie zachodzą wyłączenia wskazane w art. 113 ust. 13 ustawy.”

Podsumowanie

• Najem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.
• Najem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT niezależnie od przychodu.
• Przychody z najmu (także prywatnego) wlicza się do limitu 200 000 zł dla zwolnienia podmiotowego.
• Od 2026 r. limit ten wzrośnie do 240 000 zł.
• Małżonkowie posiadają osobne limity zwolnienia z VAT, nawet jeśli wynajmują wspólną nieruchomość.