Obywateli naszego kraju można spotkać na całym świecie i dla tego nie dziwi fakt, że Polacy coraz częściej wybierają inwestowanie w rynku nieruchomości poza ojczyzną. Ostatnio modny stał się rynek nieruchomości w Dubaju, który według inwestorów daje większy zwrot na inwestycji niż w kraju. Najczęściej kupowane są apartamenty pod wynajem, które oddaje się w zarządzanie wynajętej firmie i zarabia na czynszu.

Kiedy podejmujemy decyzję o inwestowaniu w nieruchomości  poza granicami kraju rodzi się pytanie, a gdzie i w jakiej wysokości będę płacić podatek z tytułu przychodów z najmu.

Tzw. Polski Ład, obowiązujący w swej pierwotnej wersji od 1 stycznia 2022 roku,  wprowadził istotne zmiany zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Od 2023 jedyną dopuszczalną formą opodatkowania takich przychodów jest  ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - z wyłączeniem możliwości stosowania do takich przychodów skali podatkowej oraz prawa do odliczenia kosztów amortyzacji lokali mieszkalnych.

Stawki ryczałtu od przychodów z najmu nie uległy zmianie w porównaniu do lat poprzednich  i w dalszym ciągu wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.

Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą będzie zależało od tego, w jakim kraju jest położona nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia) będzie miała zastosowanie.

Jak rozliczymy zagraniczny najem?

Jeśli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w Polsce opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i dodatkowo wynajmuje nieruchomości położone za granicą (w kraju, w stosunku do którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją), to zagraniczne dochody nie wpływają na stawkę ryczałtu w Polsce. Nie jest również zobowiązany do wykazania takiego przychodu w PIT-28 składanym w Polsce.

Natomiast jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w kraju, w odniesieniu do którego obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia, musi on wykazać zagraniczne przychody w deklaracji PIT-28 i zapłacić od nich podatek. Zapłacony za granicą podatek, który podlega odliczeniu od ryczałtu powinien być wykazany w zeznaniu PIT-28.

Zmiany podatkowe wprowadzone przez Polski Ład wpłynęły niekorzystnie na rozliczenia osób, które uzyskują przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny), od 2023  rozliczają je w formie ryczałtu bez prawa korzystania ze skali podatkowej. Jeśli takie przychody są uzyskiwane w krajach, w odniesieniu do których obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, najem co do zasady nie generuje dodatkowych kosztów podatkowych w Polsce.

Jeśli natomiast przychody z najmu uzyskiwane są w krajach, w odniesieniu do których należy stosować metodę odliczenia proporcjonalnego, podatnicy są zobowiązani ustalić ryczałt od przychodów w wysokości 8,5 lub 12,5% (bez uprzedniej możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów czy też obniżenia przychodów o koszty amortyzacji) i odpowiednio odjąć od tak obliczonego ryczałtu podatek zapłacony za granicą.

Powyższe może prowadzić do sytuacji, w których podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce, nawet jeżeli w rzeczywistości ma niewielkie dochody z najmu (ze względu na wysokie koszty uzyskania przychodów) i za granicą nie musi nawet płacić podatku od takich dochodów.

Taka właśnie sytuacja ma miejsce przy opodatkowaniu przychodów z najmu nieruchomości położonej w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, co potwierdza interpretacja indywidualna:

https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0115-kdit2-4011-162-2021-2-enb-pit-od-przychodow-z-najmu-185150801