NAJEM PRYWATNY MIESZKANIA -A VAT

Wielu przedsiębiorców – podatników VAT – posiada obok majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej również majątek osobisty, np. mieszkanie lub garaż. W takiej sytuacji często pojawia się pytanie:
czy przedsiębiorca będący vatowcem, wynajmujący prywatną nieruchomość, musi rozliczać VAT z tytułu tego najmu?

Czy prywatny najem podlega VAT?

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Oznacza to, że nawet tzw. prywatny najem traktowany jest dla celów VAT jako działalność gospodarcza. W praktyce przychody z najmu prywatnego mogą więc zostać doliczone do pozostałych przychodów przedsiębiorcy.

W związku z tym wyróżniamy trzy grupy podatników VAT, dla których obowiązki w zakresie rozliczania najmu różnią się:

• podatnicy czynni,
• podatnicy zwolnieni przedmiotowo,
• podatnicy zwolnieni podmiotowo.

1. Podatnik czynny VAT

Czynni podatnicy VAT mają obowiązek rozliczać podatek od najmu. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, mogą oni obniżyć podatek należny o podatek naliczony, jeśli najem jest wykorzystywany do czynności opodatkowanych.
Wymaga to jednak prowadzenia odpowiedniej ewidencji VAT (art. 109 ust. 1 i 3 ustawy), zawierającej m.in.:

1. rodzaj sprzedaży i podstawę opodatkowania,
2. wysokość podatku należnego i naliczonego,
3. dane kontrahentów,
4. dowody sprzedaży i zakupów.

Usługa najmu musi być ujęta w ewidencji i wykazana w pliku JPK_VAT za miesiąc, w którym powstał obowiązek podatkowy – czyli w momencie wystawienia faktury, najpóźniej w dniu upływu terminu płatności czynszu.

2. Podatnik zwolniony przedmiotowo

Zwolnienie przedmiotowe dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT).
W takim przypadku podatnik nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji VAT, ani składania plików JPK_VAT.

Warto jednak, by w umowie najmu wyraźnie wskazać, że lokal jest wynajmowany w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ponieważ tylko taki najem korzysta ze zwolnienia.
Jeżeli obok mieszkania wynajmowany jest np. garaż lub miejsce parkingowe – te czynności nie są objęte zwolnieniem i należy je opodatkować stawką 23% VAT.

Warto też pamiętać, że duży udział sprzedaży zwolnionej może wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia VAT (art. 90 ust. 10 ustawy).

3. Podatnik zwolniony podmiotowo

Zwolnienie podmiotowe przysługuje, gdy roczna sprzedaż nie przekracza 200 000 zł netto ( uwaga: w roku 2026 limit będzie wynosił 240 000 zł )
Podatnik musi jednak prowadzić uproszczoną ewidencję, by monitorować moment przekroczenia tego limitu (art. 109 ust. 1 ustawy).

Do obrotu wlicza się zasadniczo wszystkie czynności opodatkowane, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeśli mają charakter pomocniczy (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a).
W razie przekroczenia limitu, zwolnienie traci moc od czynności, którą limit został przekroczony (art. 113 ust. 5).

Trybunał Sprawiedliwości UE wskazuje (m.in. w sprawach C-306/94 oraz C-77/01), że czynności pomocnicze to takie, które nie są stałym i koniecznym elementem działalności podatnika – mają niewielki udział w obrotach i są wykonywane sporadycznie.

Podatnicy korzystający ze zwolnienia podmiotowego nie składają plików JPK_VAT – obowiązek ten dotyczy wyłącznie podatników czynnych.

Podsumowanie