KRÓTKOTERMINOWY NAJEM PRYWATNY MIESZKANIA A RYCZAŁT -STANOWISKO NSA I KIS

Wielu właścicieli mieszkań decyduje się obecnie na wynajem krótkoterminowy lokali za pośrednictwem popularnych platform internetowych. Pojawia się w związku z tym pytanie: czy przychody z takiego najmu można rozliczać jako najem prywatny i opodatkować ryczałtem, czy też należy je kwalifikować jako działalność gospodarczą?

Najem prywatny a działalność gospodarcza

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł:

• art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT – najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa i podobne umowy (tzw. najem prywatny),
• art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Co do zasady, to podatnik decyduje, czy powiąże posiadane składniki majątku z działalnością gospodarczą, czy też pozostawi je w majątku prywatnym i będzie wynajmować w ramach najmu prywatnego.

Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21), stwierdzając, że:

„To zatem podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem”.

Oznacza to, że dopóki podatnik nie wprowadzi mieszkania do ewidencji środków związanych z działalnością gospodarczą ani nie prowadzi działalności w sposób zorganizowany i ciągły, może korzystać z opodatkowania w ramach najmu prywatnego.

Ryczałt jako forma opodatkowania

Zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym (art. 2 ust. 1a), osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki ryczałtu określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy:

• 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania wynajmowanego krótkoterminowo, o ile nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie, może korzystać z ryczałtu.

Najnowsza interpretacja KIS

Kwestia ta została jednoznacznie potwierdzona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 września 2025 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.411.2025.1.NC).

W stanie faktycznym sprawy podatniczka była właścicielką mieszkania przeznaczonego od czerwca 2025 r. na wynajem krótkoterminowy poprzez platformy internetowe. Zarządzaniem lokalem zajmowała się firma zewnętrzna (kontakt z najemcami, pobór płatności, sprzątanie, administracja). Podatniczka nie prowadziła reklamy ani nie wykonywała innych czynności typowych dla działalności gospodarczej.

Organ podatkowy uznał, że:

„Przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego należy zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (…). Przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie. Właściwą stawką ryczałtu jest 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę”.

Podsumowanie

Zarówno stanowisko NSA, jak i najnowsze interpretacje KIS wskazują, że wynajem krótkoterminowy mieszkania może być traktowany jako najem prywatny i opodatkowany ryczałtem, o ile podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie.
Dzięki temu właściciel mieszkania zachowuje prostą i korzystną formę rozliczania podatku.