JAK ROZLICZYĆ NAJEM PRYWATNY PROWADZONY ZA POŚREDNICTWEM AIRBNB CZY BOOKING?

Najem prywatny za pośrednictwem serwisów takich jak np. Airbnb czy Booking.com zyskuje coraz większą popularność. Serwisy te ułatwiają prezentację ofert i zarządzanie rezerwacjami, jednak uzyskanie przychodów z najmu zawsze wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku – przypomina Krajowa Informacja Skarbowa.

1. Najem – do jakiego źródła przychodów należy go zaliczyć?

Najem to umowa, w której wynajmujący oddaje nieruchomość (np. mieszkanie, pokój, garaż) do używania najemcy w zamian za czynsz.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych:

• art. 10 ust. 1 pkt 6 – najem jest odrębnym źródłem przychodów (tzw. najem prywatny),
• art. 10 ust. 1 pkt 3 – przychody z najmu mogą być uznane za przychody z działalności gospodarczej, jeśli wynajem dotyczy składników majątku związanych z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21):
➡️ zasadą jest kwalifikowanie przychodów z najmu do źródła najem prywatny,
➡️ wyjątkiem – zaliczenie ich do działalności gospodarczej (gdy wynajem ma charakter zorganizowany i prowadzony w ramach przedsiębiorstwa).

Sam fakt korzystania z serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że najem ma charakter działalności gospodarczej.

2. Opodatkowanie najmu prywatnego

Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Nie trzeba składać żadnego oświadczenia o wyborze tej formy.

Stawki ryczałtu:

• 8,5% przychodu – do 100 000 zł,
• 12,5% przychodu – od nadwyżki ponad 100 000 zł.

W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przez jednego z nich, limit 100 000 zł zwiększa się do 200 000 zł.

Przychód z najmu powstaje, gdy:

• wynajmujący otrzyma czynsz,
• albo czynsz zostanie mu postawiony do dyspozycji.

Nie ma znaczenia forma płatności (gotówka, przelew, płatność przez portal).

3. Rola serwisów internetowych

Serwisy pośredniczą w przekazywaniu należności za najem, ale przychód powstaje po stronie wynajmującego, nie portalu.
Wynajmujący:

• wykazuje przychód w pełnej wysokości czynszu,
• nie może pomniejszyć go o prowizję serwisu ani inne koszty (np. remont, wyposażenie, sprzątanie).

Ryczałt liczony jest od przychodu, a nie od dochodu (czyli bez odliczania kosztów).

4. Co nie stanowi przychodu z najmu?

Nie zalicza się do przychodu wydatków ponoszonych przez najemcę, np.:

• opłat za czynsz administracyjny, wodę, prąd, gaz, jeśli umowa wskazuje, że to najemca ma je ponosić.

5. Jak wpłacać ryczałt?

Ryczałt należy wpłacać:

• miesięcznie lub kwartalnie (po spełnieniu warunków),
• do 20. dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym,
• za grudzień (lub ostatni kwartał) – do 20 stycznia następnego roku.

O kwartalnym rozliczaniu podatnik informuje w zeznaniu PIT-28.

6. Wątpliwości podatników – interpretacje indywidualne

W przypadku wątpliwości dotyczących sposobu rozliczania najmu można wystąpić o interpretację indywidualną do Dyrektora KIS.

Najczęstsze pytania dotyczą m.in.:

• źródła przychodów z najmu,
• momentu powstania obowiązku podatkowego,
• możliwości zaliczenia wydatków (np. prowizji, remontów) do kosztów,
• rozliczania najmu w przypadku współwłasności małżeńskiej,
• zasad opodatkowania najmu nieruchomości za granicą.

Interpretacja nie rozstrzyga o faktach i nie wylicza podatku, ale wskazuje właściwe przepisy i sposób ich zastosowania.

7. Jak złożyć wniosek o interpretację?

We wniosku należy podać m.in.:

• rodzaj i położenie nieruchomości,
• tytuł prawny do niej,
• sposób i daty wynajmu,
• sposób rozliczeń z serwisem internetowym.

Formularze:

• indywidualny wniosek ORD-IN,
• wspólny (dla współwłaścicieli) ORD-WS z załącznikiem ORD-WS/B.

Kreator wniosku dostępny na stronie :  https://ord-in.podatki.gov.pl/

8. Gdzie szukać informacji?

• Interpretacje indywidualne – https://eureka.mf.gov.pl/
• Informacje podatkowe i kontakt z KIS: https://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/udzielanie-informacji
• Formularze i instrukcje: https://www.podatki.gov.pl/

9. Rozliczenie VAT z usług serwisów internetowych (Airbnb, Booking.com i inne)

Serwisy internetowe, takie jak Airbnb, Booking.com czy inne portale rezerwacyjne, świadczą na rzecz wynajmujących usługi pośrednictwa (np. publikacja oferty, obsługa płatności, pozyskiwanie klientów).
Ponieważ są to podmioty zagraniczne (z siedzibą poza Polską), wynagrodzenie pobierane przez nie (prowizja, opłata serwisowa) jest uznawane za import usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Oznacza to, że to wynajmujący – a nie portal – jest zobowiązany do rozliczenia polskiego VAT od nabytych usług pośrednictwa, jeżeli spełnia określone warunki.

1. Wynajmujący jako podatnik VAT czynny

Jeśli wynajmujący:

• jest czynnym podatnikiem VAT,
• nabywa usługi pośrednictwa od zagranicznego kontrahenta (np. Airbnb Payments UK, Booking.com B.V.),

to musi zastosować zasady importu usług (tzw. reverse charge – odwrotne obciążenie).

1. Obowiązki podatnika VAT czynnego:

1. Ustalić wartość usługi (np. prowizji Airbnb) – kwota widoczna na fakturze lub w zestawieniu rozliczeń.
2. Naliczony VAT należny – 23% od kwoty netto (stawka podstawowa w Polsce).
3. Wykazać VAT należny i naliczony w tej samej deklaracji (JPK_V7):
   • VAT należny – w części dotyczącej importu usług,
   • VAT naliczony – w części zakupowej (jeśli przysługuje prawo do odliczenia).
4. Ująć transakcję w rejestrze VAT (nabycie usług z zagranicy).
5. Nie wykazuje tej transakcji w pliku JPK_FA (to nie jest sprzedaż krajowa).

2. Efekt podatkowy:

Jeżeli wynajmowana nieruchomość służy czynnościom opodatkowanym (np. wynajem krótkoterminowy), to VAT należny można odliczyć w tej samej kwocie – transakcja jest neutralna podatkowo.

3. Przykład:

Airbnb pobrało od podatnika prowizję w wysokości 500 zł.
Podatnik VAT czynny rozlicza:

• VAT należny: 500 zł × 23% = 115 zł,
• VAT naliczony: 115 zł (może odliczyć).

W efekcie – podatek do zapłaty = 0 zł (neutralność VAT).

1. Wynajmujący jako podatnik VAT zwolniony

Jeśli wynajmujący:

• nie jest czynnym podatnikiem VAT (korzysta ze zwolnienia – np. wynajmuje mieszkania na cele mieszkaniowe, które są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT),
• ale nabywa usługi od zagranicznego podmiotu (np. Airbnb, Booking.com),

to również ma obowiązek rozliczyć VAT od importu usług, mimo że sam korzysta ze zwolnienia.

1. Co to oznacza w praktyce:

• Podatnik nie wystawia faktur z VAT swoim najemcom,
• ale musi rozliczyć VAT należny z tytułu nabycia usług zagranicznych,
• nie ma prawa do odliczenia VAT naliczonego (ponieważ jego działalność jest zwolniona).

2. Obowiązki podatnika VAT zwolnionego:

1. Zarejestrować się do VAT-UE (formularz VAT-R) – tylko w celu rozliczania importu usług.
2. Samodzielnie obliczyć VAT należny (stawka 23%) od kwoty prowizji zagranicznego serwisu.
3. Złożyć deklarację VAT-9M – do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy.
4. Wpłacić należny VAT do urzędu skarbowego.

3. Przykład:

Wynajmujący zwolniony z VAT zapłacił Booking.com prowizję 400 zł.
➡️ VAT należny = 400 zł × 23% = 92 zł
➡️ Wynajmujący składa deklarację VAT-9M i wpłaca 92 zł do urzędu.
➡️ Nie może tego podatku odliczyć.

1. Różnice między podatnikiem VAT czynnym a zwolnionym

Podsumowanie

• Każdy wynajmujący korzystający z zagranicznych portali (Airbnb, Booking.com) nabywa usługę pośrednictwa z zagranicy.
• Jeżeli prowadzi działalność gospodarczą (VAT czynny lub zwolniony) – musi rozliczyć VAT w Polsce.
• W przypadku osób fizycznych wynajmujących prywatnie (poza działalnością) – obowiązek ten nie występuje.